【教學版（bǎn）】物業清潔項目管理實務（三）

為實現目的而（ér）進行的（de）決策、計劃、組織、指導、實施、控製的過程。

直述（shù）內容

本著“實事求是，一（yī）切從實際出發”原則，做項目總體計劃時必須要有一個運籌帷（wéi）幄的全盤計劃。

①遵循“公司（sī）組織管理”層級關係，即領導小組要根據公司的管理層級（jí）關係確定組長、副組長（zhǎng）及組員名單，至少要基（jī）本一致，否則在實際實施（shī）中會產生一些（xiē）不必要的矛盾，甚至會影響最後結果；

②行業裏的“成本效（xiào）益”原則和業主“高需求”決定了我們的標準；

③“就近招聘（pìn）和全員接受”的人事管理是行（háng）業常態（tài）；

④強調“平穩過渡、品質不下降”，做好過程控製；

⑤在計劃中做好計劃外成本產生準備，當穩定後的才是效益；

⑥公（gōng）司戰略決定（dìng）了項（xiàng）目的運營模式，就（jiù）是說（shuō）該項目在公司領導中的地位對項目（mù）管理是否順暢與（yǔ）品質有直接關係，比如定位為標杆項目則公司大力支持，定位為雞肋，則不聞（wén）不問。

①再次強調“行政管理層級關（guān）係”，適合的層級關係如下：組長：副總；副組（zǔ）長：總監和指定的該項目經理（lǐ）；組員：人事、財務、後勤等專職人員，這樣（yàng）的層級在實際的運作中（zhōng）和總部日常管理不衝突，自然順（shùn）暢，否（fǒu）則的話會（huì）出現“啼笑皆非”問題；

②現實中（zhōng）“關係協調人”的作用很大；

③人員（yuán）就近招聘和接受，部分外調（diào）人（rén）員負責臨（lín）時協助，此時，人事專員的工作能力會直接體現（xiàn）公司的執行力；

④設備、材料至少提前一天安排到指定位置；

⑤人、材料、物準備完善後需要準備備用金；

項（xiàng）目進場中人是關鍵，包括作業（yè）人員、業主及公司協管人員，人“管”順了，其他的基本上就沒大的問題。

①“戴明（míng）環”做為品質管理環（huán），PDCA-PDCA不斷循環，是質量管理（lǐ）的一個程序，在行業實際中講得人（rén）很多，做的人（rén）很少。

既然在行業管理工作中用不上，不妨將PDCA做（zuò）為管人的工（gōng）具，即每個管理者把PDCA作（zuò）為我們（men）個人管理工具。經實踐可以起到驚人效果。自己設計製作PDCA工作日誌表，將工作的完成情況用（yòng）綠（lǜ）、黃、紅顏色標識工作的完成（chéng）進度；

等於用工具來管理個人行為；

②“幾何分析法”作（zuò）為常用管理工具，可以稱之為管理者必備.

我們在清潔日常管理中可以準確（què）界定、清晰（xī）表述（shù）問題，提高工（gōng）作效率，5W2H簡單、方便，易於理解、助於管理思路的條理化，杜絕盲目性。

“拿來主義”——直接用即可。

行業常見的項目勘察方法（fǎ）來源（yuán）。

這是深圳上百個項目數據的歸納整（zhěng）理結果。

清潔行業（yè）的組織管理體係由於始終圍繞企業戰略和（hé）核心業務而處於動態的變化之中，從而更加注重於培養核心競爭能力，行業多采取直線職（zhí）能型（xíng）組織結構。講究的是（shì）目標（biāo）統一、分工協（xié）作、統一指揮、適當（dāng）幅度、責權對（duì）等、精幹高效、集中與分權結合、穩（wěn）定性與（yǔ）靈活性結合及執行與監（jiān）督部門分設9大原則。

個人認為清潔（jié）企業（yè）好的組織管（guǎn）理工程是一個（gè）職工習慣（guàn）養（yǎng）成和企業文化塑造的過程。

①通過改造、鍛煉、培養職（zhí）工好習慣，使其職業化；

②形成（chéng）可帶來利潤（rùn）的、可複製、便於執行的企業“習慣”，使企業自動化。

寧夏中衛的“以克論淨、深度清潔”的城市衛生（shēng）管理（lǐ）模式在行業裏引起了褒貶不一的“大討論”。

很多人認為（wéi）“以克論淨”太過嚴（yán）苛，是一種追求衛生極致，而超過了清潔工人極限的（de）行為，僅僅從上麵的“一個理念、兩（liǎng）種方式、三個嚴格及兩個五標準”看來，“以克論淨”確實有過嚴苛之（zhī）嫌。

這種模式的核心內容是“強有力的製度體係保障”《中衛市城區環境衛生深度清潔管（guǎn）理辦法》；

在製度保障體係下，對政府部門、社（shè）會民眾、清潔企業、宣傳媒體、資本等方麵都有明確要（yào）求。在製度上予以保障（zhàng）；

城市（shì）環衛設施、作業（yè）標準、檢測與考核，乃至車輛維護、作業等要求也用製度予以保證，使機械化率達到70%以上，未來還會更高。

總之，強有力的製度保障體（tǐ）係是（shì）實現“以克論（lùn）淨”的（de）根本。

①在接（jiē）觸很多清潔企業後發現，企業的製度（dù）不少，但沒有一項（xiàng）製度是企業自身結合實際擬定的，多數來源於網上下載或套用其他企業現成的製度！

②更可惜的是我們的製（zhì）度強調了“做什麽事？是誰的事？”但沒（méi）有闡（chǎn）述“該如何做及（jí）做到什麽標準”，有些人會說，我們（men）公司製度很多，這3方麵都要相對應的製度在約束！

為何不能一次成型呢？

沒有好的製度，隻有適合的製（zhì）度（dù），“實事求是，一（yī）切從（cóng）實際出發”，結合公司、甚至單個（gè）項目實際擬定的製度才是最適合的；

一個（gè）單一的製度，不再篇幅長，寥寥幾（jǐ）句，簡單、實在、務實即可。

敢說“世界上獨一無二的製度”的（de）話（huà），是有（yǒu）理由的（項目經理為例）：公司招聘了一位項目經（jīng）理先進行一些《員（yuán）工手（shǒu）冊（cè）》、《崗位職責》等培訓後才會委派到項目上任代理經理，1個月後（hòu）轉正。我建議如下：

①代理經理在（zài）一（yī）個月時間裏需要迅速熟悉項目，履行經理職責；

②了解並熟悉與項目有關的一（yī）切作業外部及內部環境（管理業主單位情況、項目基本人員設備配置情況、相關人文環境、社會關係及相關人員的性格（gé）特（tè）征等等（děng））；

③本著“成本效益”下的“品質為先”原則，按照【五（wǔ）結構法】自行編纂適（shì）合本項目的《經理職責（zé）》，“沒有調查就沒有發言權”！不要告訴我不會（huì）寫，如（rú）果不會寫，我隻能說“你來說，我來寫了”；

④交（jiāo）給公（gōng）司行政辦按照“職責格式”進（jìn）行完善。此時，你可說“本項目經理職責是世（shì）界（jiè）上獨一無二（èr）的適合本項目（mù）的經理（lǐ）職（zhí）責”！

每一個管理者都是助（zhù）理角色。

概述內容

【五項管理】是一個係統，如果參（cān）加學習和研討的話，需要花幾天時間，學完後還要花很大的精力、時間去踐行，清潔行業的我們，有這樣的條件嗎？真（zhēn）的沒有，所以編者把五項管理整理歸納為五句話。

在“屬地管理原則”下，項目經理需應對來自方方麵麵的（de）事（shì）務，當（dāng）然你有可以不作為，不作為的經理是不負責的。你（nǐ）做為，你必須要承擔經理（lǐ）的責任和事務；

事（shì）很多（duō），甚（shèn）至很煩，俗話說“境由心造”，保持（chí）積極（jí）樂觀的心態，會讓我們保持清醒、於是不亂，作為項（xiàng）目老大，就是項目“擎天柱”，對於任何事都要淡然處之、遊刃有餘；

當遇到讓自己非常生氣，幾乎快“暴走”的時候，在心（xīn）裏默念“你r讓我生氣，我偏不生氣，氣死你。哈哈！”念三（sān）遍後，你會（huì）發現（xiàn）心情會好很多（duō），您不妨一試！

目標是成功的方向。“五項管理”中（zhōng）關於目標管理的內容有：

①六大目標領域：事業、財富、家庭生活、學習成長、人際關係及健康休閑目標；

②設定五項原則：明確具體（tǐ）、量（liàng）化衡量（liàng）、具有挑戰、長短結合及完成時限；

③實施中使用目標分解6步驟（zhòu）：規劃、設定總目標（biāo）、設定年目標、年分月、月份周、周分日；

④目標達成（chéng）兩方法：每周總結，不斷完善、天天訓練，循環往複；

說的很係統、全麵，值得學習，我自己總結的（de）一句話是：我們的目標就是“開心的工（gōng）作和生活！”

工作是一份責任，開心生（shēng）活也（yě）是一份責任，在這份（fèn）責任下，所（suǒ）有的（de）一切圍繞“開心”，您會在（zài）辛苦、努（nǔ）力的付出（chū）中收獲滿滿的幸福！

時間都去哪裏了？

在《五項管理》研討資料（liào）中歸納出（chū）了高效時間管理的十個方法：

規劃、要事第一（ABC法則）、每日管理（時刻記錄）、任務清單（記下任務）、檢查追蹤（按時完成）、日清日（rì）新、杜絕拖延、條例清晰、馬上行動、適當授權；

相信做清潔管理（lǐ）者經常會“自（zì）嘲”自己就是一個“滅（miè）火器”。每天任務就是到處“滅火”。這就（jiù）是時間管（guǎn）理出現了偏差！

上（shàng）述（shù）10個方法可取，按照執行不僅可緩（huǎn）解時間（jiān）管理上的（de）困擾，更（gèng）能提高（gāo）我們的管理素養；

作（zuò）為清潔（jié）管理者，對五項管理的時間（jiān）管理，也是（shì）一句話進行概括。

清潔管理者的時間管理就是（shì）：“做最重要的事（shì），不做第二重要的事，各（gè）幹各的！”

“合理分配能（néng）量”內容是編者幾（jǐ）十年來項目管理經驗的整理（lǐ）。

人的一（yī）生，工作、生活和睡覺，其中（zhōng）睡覺時間（jiān）就占去五分之二多，我們的人生就隻有生活和工作；

按照“屬地管理”來說，清潔項目經理擔任多種角色，教練、指導員、生產隊長、司令（lìng）4種角色每天都在輪換。

上述整理出來的時（shí）間分配表，編者認為適合清潔項目經理的日常生活和工作。

很多人（rén）看過武（wǔ）俠劇《射雕英雄傳》，主角郭靖出身貧寒，忠厚樸實，心性善良（liáng），從（cóng）一個資質平（píng）庸的青年成為（wéi）萬人仰望的大俠（xiá），華山論劍（jiàn）天下第一。

他沒有先天（tiān）優勢，和我們行業一（yī）樣，因“經濟弱勢”從來沒有誰會把清潔行業作為首選。

郭靖“不忘初心、持續（xù）進步”守本（běn）心，獲得一個又（yòu）一個貴人相助，每（měi）天都付出了常人不能為的努力，一步一步（bù）走到巔峰（fēng）。

清潔行業易懂難（nán）精，博大精深，學（xué）習時多采用“一抄二改三研四發”，在工（gōng）作中不斷總結（jié）、反省，在知（zhī）識麵（miàn）前（qián）不知足，量變到質變，當有一天會發現，你已站在行業的前麵。

依然是一句話總結:“不斷拜（bài）師，刻意地歸（guī）納總結”，這就是學習管理。

行動者宣誓

從今天起我要向全世界宣布：

我要做一個（gè）行動的巨人。

我要在行動中去學習，去成長。

在行動中去嚐試（shì），去完善。

在行（háng）動中去奮鬥，去超越（yuè）。

在行動中去增添勇氣，創造奇跡。

我要馬上（shàng）行動，直到養成習慣！

——行（háng）動！行動！行動！

如《絕不裸奔》一樣用公眾承（chéng）諾的力量，隨時提醒自己：你（nǐ）隻有不斷行動，才會變夢為現實。“擼起袖子加油幹！”

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